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当买一套房子放租的租金回报率能够跑赢银行存款利率，楼市会出现怎样的变化？

近期，又一轮存款利率普降后，银行定期存款挂牌利率已全面告别2%。而随着房价的持续走低，2024年上半年租金回报率又创新高，据研究机构统计，全国重点50城平均住房年租金回报率达到2.03%。

有专家认为，租金回报率超过存款利率，可能将吸引更多寻求稳定收益的投资者考虑购买房产，将对房价产生一定支撑作用；不过也有业内人士表示，租金回报率只是购房的参考因素之一，目前的租金回报率仍然偏低，远低于具有投资价值的标准。

买房收租“性价比”提升

近期，随着一轮利率普降，银行定期存款挂牌利率全面告别2%，进入“1字头”时代。与此同时，出租房子的收益率却在改善。

诸葛找房数据研究中心通过选取全国重点50城数据，发现由于近年来房地产市场处于动态调整过程中，租金与房价持续下行，且房价跌幅明显大于租金跌幅，致2024年上半年租金回报率又创自2019年以来的新高。

具体来看，2024上半年重点50城租金回报率（租金回报率=房屋年租金/房屋总价）较上年上升0.07个百分点至2.03%，跑赢当前国有大行5年期存款利率。

7月25日，六大行集体下调存款挂牌利率，调整后的3年期、5年期整存整取定期存款挂牌利率分别为1.75%和1.8%。7月29日，多家股份制银行也集体跟进调整人民币存款挂牌利率。总体而言，存款挂牌利率迈入“1字头”时代。

如今居民手头若有一笔钱，是买房划算还是存款划算呢？

据诸葛找房数据研究中心统计，2024上半年，重点50城住房平均租金为33.29元/平方米/月，平均房价为19640元/平方米。

记者按照买一套50平方米的房子来计算，总房款为98.2万元，月租金收入为1664.5元，年租金收入为2.0万元，年化租金回报率为2.037%，出租5年的收入为10万元。

而如果将98万元存入国有大行，按5年定期来计算，最高年利率为1.80%，年利息收入为1.76万元，5年利息收入总计8.82万元。

诸葛找房数据研究中心还表示，住房年租金回报率不仅跑赢了存款利率，还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性。

租金回报率整体仍偏低

尽管当前的租金回报率已经创下近年新高，但与国际标准相比仍有一定差距。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。

租售比也是一个通过租金与房价之间的关系来衡量地区楼市运行是否良好的数据，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1比200到1比300，而目前全国50城平均租售比为1比590，与国际标准区间相比，房价租金的偏离程度仍有修正空间。

值得注意的是，由于国内各城楼市处于分化态势，租金回报率在不同的城市也是大相径庭。

根据诸葛找房的数据，从租金回报率的绝对值水平来看，城市能级越高，租金回报率越低，主要原因是高能级城市一般都有高房价水平，对租金回报率产生了压制。

分等级城市来看，2024上半年一线城市租金回报率为1.79%，而三四线城市平均租金回报率达到了2.46%。

部分三四线城市的租金回报率更是超过了4%。数据上领跑50城的是北方城市银川，租金回报率达到了4.58%；而50城样本中租金回报率最低的是厦门，仅有1.32%。

从租金回报率升幅前15名的城市来看，洛阳、湛江、乌鲁木齐、昆明、中山、保定、石家庄等城市的住房租金回报率上升较为明显，租金走势更为乐观，租金上涨而房价下行。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，租金回报率超过存款利率，可能将吸引更多寻求稳定收益的投资者考虑购买房产，尤其是那些看重长期稳定现金流的投资者。未来，如果市场普遍预期租金回报率将持续超过存款利率，可能会增加市场中客户对房产的需求，进而对房价产生一定的支撑或推动作用。投资者可能会重新评估不同资产类别的收益和风险，导致资金从银行存款向房地产市场转移。

不过，柏文喜认为，尽管租金回报率较高，但购房者也需要考虑房地产市场的波动性、房产的流通性以及管理房产的相关成本和风险。

尽管三四线城市的房价相对较低，如果租金水平能保持稳定，其租金回报率看起来具有吸引力，但是租金回报率并非投资决策的唯一考量因素，三四线城市的房地产市场可能面临更大的不确定性，包括经济发展水平、人口流动和政策变动等。

“总体来说，租金回报率跑赢存款利率，可能会对楼市产生一定的正面影响，但投资者在作出投资决策时，应综合考虑多种因素，包括市场风险、个人投资目标和风险承受能力等，是否具有真正的投资价值还需要深入分析具体情况。”柏文喜表示。

镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示，按照房地产业内的一般投资逻辑，租金回报率如果能覆盖贷款利息成本的话，那么投资才算成立，所以租金回报率一般要达到4%-5%才有投资价值，如果投资标的位于强一二线城市，那更是一个优质项目，4%-5%的租金回报率数值也跟国际标准一致，按照这个标准来看，现在的租金回报率还是远远低于具备投资价值的标准。

除了租金回报率，张宏伟认为，房产的地段、价格趋势、供求关系、增值空间等因素，都是投资买房时需要考虑的。而且，买卖房产还有不菲的交易税费，这种交易成本也需要被考虑。  

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马一凡

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